不動産購入時の予算計画！現金購入、融資購入のメリット・デメリットを検証

不動産購入時の予算計画！現金購入、融資購入検証

不動産購入時の予算計画！現金購入、融資購入のメリットとデメリットを検証

投資する収益物件が決まったら、最後に決めるのは予算と銀行からの融資の有無です。

不動産取得価格がどれくらいなら利回り計画に合うのか、そして銀行からの融資を受けるのか現金で買うのかで、購入できる物件は大きく異なってきます。

購入予算を検討する際は、最悪のケースを想定するという考え方もあります。

例えば、5,000万円の物件で考えて見ましょう。

銀行から8割の融資利用で収益物件を購入した場合、返済期間や金利にもよりますが、毎月の返済額は15万から20万円程度と予測されます。

もし空室が出て、家賃収入が入ってこない場合は銀行への返済額は全額持ち出しになります。

数ヶ月間部屋が埋まらない状況で資金的・精神的に耐え切れない思うなら、 5,000万円に対して4,000万円の借金という金額は最初の1件目としては大きすぎるかもしれません。

銀行のサイトなどで住宅ローンシュミレーションを行い、自分のリスクの許容度に従って、どれくらいまでなら予算計画が立てられそうかを検討してみましょう。

全額を現金、つまりキャッシュで支払えば、返済が無いためリスクを最小限に抑えることができます。

しかし、出せる現金には限度があります。より大きな収益物件を購入して、高いROIを狙いたいなら、銀行からの融資を検討することをお勧めします。

以上のような基準で自分の投資方針を決めて、その方針を基に収益物件を検索していきます。

検索してもまったく希望条件に合った物件が出てこない場合は、どこかで妥協しなければなりません。その際もただ妥協するのではなく、対策を用意しておきたいところです。

例えば、駅からの距離を妥協して家賃を下げたり、築年数を妥協して、リフォームでそれをカバーするなどの方法です。

あらゆる面で好条件の物件というのは、投資家同士の取り合いになるか、不動産市場に出る前にプロが買ってしまいます。

私たち一般の不動産投資家はその合間を縫いつつ、どこを妥協し、どこでカバーするのか、バランスを取りながら投資手法を確立していくことが肝要です。

なお、物件の構造（RCか木造かなど）、築年数は、減価償却費や融資との関係で考える必要があります。

基本的に、法定耐用年数の残存期間以内でしか銀行は融資を行いません。

つまり、木造なら法定耐用年数が22年なので、築10年の物件の場合、残り12年間が融資を受けられる最長限度の目安となります。

自分の投資スタンスやローンのシュミレーションと照らし合わせつつ、おおまかな投資予算を計画しましょう。