不動産ローンの積算評価とは！あなたの不動産投資が失敗する訳

不動産ローンの積算評価とは

不動産ローンの積算評価とは！あなたの不動産投資が失敗する訳

不動産物件評価の仕組みには「積算評価」と「収益評価」があります。

「積算評価」と「収益評価」いずれも高評価の方が、融資が通りやすくなります。

また、「積算評価」と「収益評価」どちらか一方の条件が高ければ、もう一方の不利な条件をカバーすることもできます。

まずは積算評価方法について解説します。

土地の評価額は、「路線価×面積」で計算します。これにさらに各銀行が掛け目といわれる係数（7割、8割など）を掛けて算出します。掛け目は土地の形状によって左右されます。

例えば、路線価は「570C」などと書かれている土地があるとします。（単位は1,000円）アルファベットは借地権の場合に評価を減らされる割合を示しています。

「C」であれば、借地権の場合は評価額に対して70%を掛ける（価値を30%減少させる）ことになります。区分所有の場合、土地所有権の割合を調べ、全体の金額から比例配分します。

路線価がわかったら土地面積と掛け算して土地評価額を算出します。

この評価額は土地の形状、接道条件、高低差、用途地域などで上下することがあります。

※路線価は国税庁のホームページ「財産評価基準」で調べれます。
※通常は借地権の物件は投資対象外です。

建物は「新築時の1平方メートル当たりの価格×延べ床面積×築年数による減価」で計算します。

新築時の1平方メートル当たりの価格は、建物の構造（SRC、RC、木造など）によって異なります。

丈夫な構造で築浅であればあるほど評価額は高くなります。

例えば、RC構造で120平方メートル、築20年の建物の場合、 200千円×120×((47-20)/47)＝約1,379万円となります。

土地と建物の合計額がこの物件の評価額となります。

売買価格に対する評価額の割合が高ければ高いほど、処分価値が高いことになり、金融機関の評価も高く、「お買い得」な物件と言えます。

金融機関によっては、生産評価の金額にさらに掛け目を加えて減価する場合もあります。