不動産ローン金利の種類と融資返済方法！賢い融資の受け方教えます

不動産ローン金利の種類と融資返済方法

不動産ローン金利の種類と融資返済方法！賢い融資の受け方教えます

不動産ローンの金利種類には2種類あります。

不動産投資ローンには、「変動金利」と「固定金利」があります。

銀行が融資の金利を決める際、変動金利は短期金利を基準に、固定金利は長期金利を基準にしている場合が多いようです。

短期金利とは日本銀行の政策で決まり、長期金利とは市場（10年物国債）によって決まる金利です。

購入した収益物件を返済完了まで長期間持ち続ける場合、長期固定金利が有利です。

固定金利は固定期間中は金利変動リスクを避けられるというメリットがあるからです。

ただし、途中で一括返済しようとするとペナルティーが課せられます。

購入から10年でキャッシュフローがマイナスになるので、その時点で物件を売却しようなどとシュミレーションしている場合は、 10年以内に固定金利にするか、変動金利を選択することをお勧めします。

不動産ローン返済方式にも2種類あります。

元利金等返済とは、毎月の返済金額を一定として、その中の元本と金利の内訳金額を変動させる返済方式のことです。

元利金等返済は最初は金利の返済額が多いので、元本の減りが遅いのが特徴です。

初期のうちはキャッシュフローが多く残りROIが高くなりますが、時間が経てば経つほど元本支払いが増加し、返済が苦しくなります。

その結果、返済期間の後半ではキャッシュフローがマイナスになることもあります。

元金均等返済とは、元本の返済額は一定で、金利部分が変動する方式です。

最初のうちは毎月の返済額が大きくなりますが、元本のヘ減り早いのが特徴です。

初期はキャッシュフローが少なくなりROIを圧迫しますが、後々返済額が減っていきます。

元利金等返済、元金均等返済のどちらを選択するかは投資戦略によります。当面はキャッシュフローがそれほど要らないという場合は「元金均等返済」を選びます。

次々と収益物件を増やしていきたい場合には、キャッシュフローが多く残る「元利金等返済」を選びます。

元利金等返済の場合、将来どの時点でキャッシュフローがマイナスに転落するのかを事前に予測し、経過を確認しておく必要があります。

なお、不動産投資ローンを組む場合、長期固定・元利金等返済が一般的です。