リフォームの費用対効果の考え方

不動産投資に有利でかつ向いている人について「リフォームの費用対効果の考え方」について紹介しています。

リフォームの費用対効果の考え方

不動産経営における、 リフォーム費用の目安は「家賃値引き幅」と同程度と考えます。

収益物件のリフォームは、 あくまでも家賃を上げて投資効率を高めるための手段なので費用対効果を考え、 リフォーム費用にはある程度の上限を設ける必要があります。

リフォーム費用の目安は 「家賃値引き幅×年数」 の範囲内で費用対効果の高い箇所を重点的にリフォームする必要があります。

例えば、家賃値引きが1万円で、 およそ2年賃貸に出したとすると、 家賃値引きはおよそ30万円弱です。

その30万円の家賃値引きをするのだったら、 その30万円を使ってリフォームするということです。

しかし、30万円を効率的に家賃の収益に反映させるには、 リフォームの費用対効果の高い箇所を重点的にリフォームする必要があります。

リフォームの費用対効果の高い箇所とは、 入居者に対するアピール度の高い箇所です。

では、リフォームの費用対効果の高い場所を具体的にみていきましょう。

内見のために部屋に入ったときに、すぐに目につくもの 募集広告のうたい文句にできる設備 例えば、モニタ付きドアホンや温水洗浄便座、シャンプードレッサーなどは、 部屋に入ったときにすぐに目に付き、 また募集広告に書くことで注目度を高めることができます。

これらの費用対効果の高い設備は優先的にリフォームすべきです。

お風呂用テレビなど、ちょっと珍しい設備も目を引きます。

安く仕入れることができればリフォームの対象に考えてもいいでしょう。

また、例えばシステムキッチン、照明器具、エアコン、 ディンプルキーについてはどうでしょうか。

ファミリータイプの部屋の場合はキッチンを 充実させることで喜ばれるかもしれませんが、 システムキッチンの取付費用は高額です。

リフォームの費用対効果はそれほど高いといえません。

照明は付いていて当然です。

なので、ホームセンターで買った数千円のものを取り付けておけば十分です。

ちなみに入居者募集期間は必ず通電させておき、 すべての照明が点灯するようにしておきます。

夕方や夜に内見に来る人に対して、 少しでも部屋を明るく見せるためです。

エアコンも昨今では必需品です。

安くてもいいので取り付けておきましょう。

セキュリティ効果の高いディンプルキーはメリットに感じる人も要れば、 感じない人もいます。費用対効果は低いので、 リフォームの優先順位としては下げましょう。

また、壁紙（クロス）などはリフォームの費用対効果の低い箇所です。

「シックハウス対策」-イオン発生」などの高機能な壁紙もありますが、 パッと見ではその良さはわかりません。

壁紙などはリフォーム優先順位を低く考えます。