不動産投資する地域の人口動態と空室率の調査法

不動産投資に有利でかつ向いている人について「不動産投資する地域の人口動態と空室率の調査法」について紹介しています。

不動産投資する地域の人口動態と空室率の調査法

そもそも、この日本が不動産投資を行うのに適しているかどうかと言う問題があります。

たしかに、急成長している新興国では人口が増加しており、 日本で不動産投資をするよりも有利のように思えます。

ただし、金利面を比べてみると、日本は他国に比べ際立って低金利です。

銀行から融資を受けて効率の高い不動産投資をするという点については、 現在の日本は非常に不動産投資で有利な環境にあるといえます。

主要国の政策金利

南アフリカ ：１１．００％

豪州 ：７．２５％

イギリス ：５．２５％

ユーロ ：４．００％

米国 ：２．２５％

日本 ：０．５％

不動産投資する地域の人口動態の調べ方

人口が減少している日本において不動産投資で成功させるには、 人口・世帯数の増加率が少しでも高いエリアで勝負する必要があります。

不動産投資は家賃収入が入ってこなければ、利益はありません。

いくら不動産投資効率(ROI)など数字を操作したところで、 それが現実になるとは限りません。

不動産投資において実際にお金をもたらしてくれるのは入居者です。

家賃収入があって始めて成り立つのが不動産投資なのです。

なので、投資するエリアの人口推移や空室率を調べなければなりません。

日本であればどこで投資しても言い訳ではありません。

人口が増加傾向にあるエリアの方が不動産のニーズは高く、 空室リスクが低いと考えることができます。

都道府県別・市区町村別・駅別・エリア別で、需要の高そうな場所を探していきましょう。

こうした情報は総務省をはじめ各自治体などのホームページに掲載されているので参考にしましょう。

まずは都道府県別の人口増加率を見てみます。

都道府県別でみると、2008年の人口増加率は愛知県が最も高く、 次いで東京都、滋賀県など10都県で増加しています。

投資する都道府県が決まれば、さらにその市町村での人口増現象を見る必要があります。

そこでは世帯数と人口の増減を見ます。

世帯数が増えれば住む家もそれだけ必要になるためです。

不動産投資する地域の空室率を調べ方

次に駅別の需要を確認します。

駅別の不動産需要を図る指標は「乗降客数」です。

乗降客数は各電鉄会社のホームページで確認できます。

一般的に5万人以上の乗降客数がある駅であれば不動産投資に有利といわれています。

最寄り駅が決まると次は人気エリアを調査し、 絞り込む必要があります。

大まかな需要や空室率を調べる方法としては

・賃貸情報サイトで調べる
・近隣物件を現地調査する

賃貸サイトで調べ方は、HOME'S 路線価・空室率・空き家率マーケット分析 などのWebで、調べたい駅・条件で検索し、物件の数や家賃相場を調べます。

検索結果に出てくる物件数が多ければ競争率が高いといえそうです。

ただし、この方法では空室率はわからないので、 直接、現地に行って不動産投資ターゲットとするエリアを調査します。

非常にアナログな方法ですが、 近隣のマンション・アパートの郵便受けや電気メーターを見て、 住人の有無を確認して空室率を割り出します。

80個あるマンションなら、 そのすべての電気メーターを見て回るのは大変ですので集合郵便受けを見て、 およその空室率を判断してみましょう。