不動産投資のキャッシュフローコントロール法

不動産投資に有利でかつ向いている人について「不動産投資のキャッシュフローコントロール法」について紹介しています。

不動産投資のキャッシュフローコントロール法

不動産投資のキャッシュフローは、ROIを正確に理解してはじめて、 不動産投資家として最初のステージに立ったといえます。

次のステージに進むには、 自分にとって都合の良い方向へとROIをコントロールすることが求められます。

不動産投資のROIとキャッシュフロー

不動産投資のROI、キャッシュフローをコントロールするということは、 それらの構成要素である「返済」「減価償却費」「税金」の3つの特質を理解し、 自分にとって都合の良い方向に操作することです。

返済元本・利子をコントロールする

住宅ローンの返済元本と返済利子をコントロールすることで、 キャッシュフローを向上させることができます。

返済元本に関しては「元金均等払い」ではなく「元利金等払い」を利用する方法があります。 この場合、元本の返済は先送りされますが、キャッシュフローは向上します。

また、返済期間を長く取ることもプラス効果があります。 新築や築浅の物件であれば、 銀行の返済期間を長くしてくれます。

他に、銀行に交渉して金利を値切る、融資を受ける際の属性を高くする、 物件の評価を上げるなどの方法も考えられます。 詳細は次の章で解説します。

減価償却費をコントロールする

建物の減価償却費は多ければ多いほどキャッシュフローにとってプラス効果があります。

減価償却費は建物に対して決まる費用なので、物件価格に占める建物割合が多い方が有利です。

建物割合を増やすには以下のような方法があります。

建物割合を売買契約書に記載する

土地・建物の割合は「固定資産税評価」に基づきますが、 売買契約書に土地と建物の内訳が記載されていれば、そちらが優先されます。

従って、不動産会社を通じて売主と相談して同意が得られれば、 建物割合を増やすことが可能となります。どの程度の金額にするかは税理士と相談が必要です。

建物対価証明を発行してもらう

売買契約書ではなく、不動産会社に「建物対価証明書」を発行してもらうという方法もあります。

「対価証明書」に書かれた評価額も「減価償却費」の根拠として使用することができます。

建物にかかる消費税はどうする

売主が消費税課税事業者の場合、建物に対して消費税がかかります。

事例の物件なら、税込み価格1,200万円のうち、 約60万円の消費税相当分を売主が納税しなくてはなりません。

建物金額が大きくなれば消費税額も高くなり、 手取りが減ってしまうので、 建物割合を増やすことを売主は嫌がります。

そこで、その消費税相当分をこちらが出してあげるという方法があります。

消費税分と、減価償却費による節税効果を比べて、 減価償却費の方がメリットがあれば、消費税額を払ってあげればいいわけです。 これで両者が納得します。

税金をコントロールする

所得税・住民税を低く抑えるには「青色申告」「法人化」といった方法があります。

青色申告をすることで、青色申告特別控除が受けられます。

青色申告特別控除では、家族に支払った給与が経費になります。 青色申告にはメリットが多くあります。

また、個人所得の高い人は、法人のほうが税率が低いためメリットがあります。 詳細は次で解説します。