中古物件の耐用年数と計算方法！減価償却費を使って賢く確定申告する方法

不動産投資の指標について「中古物件の耐用年数と計算方法！減価償却費を使って賢く確定申告する方法」について紹介しています。

中古物件の耐用年数と計算方法！減価償却費を使って賢く確定申告する方法

• 減価償却費とは

減価償却費とは法人税法では、公平課税の見地から、 取得価額・残存価額・償却可能限度額・償却方法及び各々の減価償却資産の耐用年数を定めて、 減価償却費を税法上、損金とするには償却費として損金経理されます。

建物や車などの資産は時間の経過によって古くなり、 建物の価値が減っていきます。

つまり「減価償却費」とは、減価償却資産を取得する際にかかった金額を税法で定められた「法定耐用年数」に従って、 一定期間にわたって必要経費として計上していく手続きのことを「減価償却」と言い、 その計上する金額を「減価償却費」と言います。

• 減価償却費を使って賢く確定申告する方法

減価償却費は実際にお金が出て行くわけでもないのに経費として計上できる費用なので、 確定申告などで、賢く上手に扱うとキャッシュフローを向上させ、投資を有利にすすめることができます。

• 構造別物件の減価償却資産耐用年数

建物構造 法定耐用年数 厚み
SRC,RC 47年 -
金属造 34年 肉厚4mm以上
金属造 27年 肉厚3から4mm
金属造 19年 肉厚3mm以下
木造 22年 -

• 中古物件の耐用年数と計算方法

中古物件の場合は（法定耐用年数?経過年数）＋経過年数×20％ 耐用年数オーバーの場合は、一律法定耐用年数の20％（最低でも2年）

中古物件で、法定耐用年数が既に過ぎてしまった物件の場合は、 法定耐用年数の20%を耐用年数とすることが可能です。

木造なら22年×20%＝4.4年で耐用年数は4年になります。

なので、法定耐用年数を過ぎた物件を買った場合、 建物金額をわずか4年で償却していくので、 1年当たりの減価償却費が多くなり、非常に大きな節税効果が生まれます。

• 耐用年数が過ぎた中古物件の購入は節税効果が大きい

そのため、法定耐用年数を過ぎた中古物件を節税目的で購入し、 4年保有した後に売却するといった使い方も考えられます。

ただし、節税し過ぎてほとんど税金を納めていない状態では、 金融機関への印象が悪くなり、次の不動産購入時の融資に不利となります。

2軒目、3軒目と物件を増やしていこうと考えている人には、 この節税方法はおすすめできない手法です。

• 耐用年数が過ぎた物件購入時の注意事項

また、耐用年数が過ぎた築古の木造物件は銀行の融資が受けづらいため、 購入時に多くの自己資金が必要になるというデメリットもあります。

なお、時間経過によって価値が減ることの無い土地は、減価償却資産ではありません。