不動産投資の効率性を図るROI計算方法

不動産投資に有利でかつ向いている人について「不動産投資の効率性を図るROI計算方法-不動産投資を効率的に成功させる指標」について紹介しています。

不動産投資の効率性を図るROI計算方法-不動産投資を効率的に成功させる指標

不動産投資の効率性を図る指標にROIがあります。

「ROI」とは「Return On Investment」の略です。 ROIを日本語に訳せば「投資回収率」となります。

不動産投資は自己資金で収益物件を購入するよりも、 銀行からの融資を受けて収益物件を購入した方だけが、 不動産投資の「レバレッジ」というメリットを享受することができます。

つまり、銀行から融資を受ける額が大きければ大きいほど、 効率よくお金を増やせる傾向にあるということです。

まずは、税金・返済・減価償却費です。

ROIは、不動産投資においては「最初に出した自己資金を、 1年当たりでどれくらい回収できたか?」を表し、 以下の計算式で求めます。

ROI(%)=年間キャッシュフロー÷最初に払った自己資金×100

不動産投資で言う「キャッシュフロー」とは、 税金を払い住宅ローン返済をした後に実際に手元に残った金額のことです。

ROIを割り出すには、このキャッシュフローを算出する必要があります。 そのためには「税金」「返済額」「減価償却費」の3つの数字を正確に理解する必要があります。

不動産購入時や購入後にかかってくる税金については既に説明しました。

ここで言う税金とは不動産を貸し付けたことによって得た家賃収入(不動産所得)に かかってくる所得税・住民税のことです。

不動産所得は「不動産収入」から 「不動産収入を得るために必要とした経費」の額を差し引いて計算します。

不動産所得=収入金額−必要経費

不動産所得には、所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率が適用されます。 従って、必要経費として扱える部分が多ければ多いほど、 不動産所得の金額を少なく抑えることができ、結果として節税になります。

ですから、「必要経費」になる支出は、節税効果のある支出として捉えることができます。

前述した管理費・修繕設立金、固定資産税・都市計画税、印紙税、登録免許税、不動産取得税のほか、 不動産賃貸にかかる損害保険料も経費にすることができます。

返済額とは、月々の住宅ローン返済額のうち、利子に当たる部分は経費にできます。

一方で、返済額のうち元本にあたる部分は、自分の資産を手に入れるために払っていることになるので、 必要経費とは認めてもらえません。

返済額を利息と元本に分けて手作業で計算するのは大変です。 銀行のホームページなどのローンシュミレーションコーナーを利用すると楽にできます。

減価償却費とは、不動産の「建物」が 時間経過によって建物価値が減少する分を税務上の必要経費として計上できるものです。

減価償却費は手元に資金を残しつつ経費を計上できるので、 キャッシュフローを向上させるための重要なポイントとなります。