不動産投資における実質利回りとは

不動産投資の指標について「不動産投資における実質利回りとは！表面利回りとのかい離に注意」について紹介しています。

不動産投資における実質利回りとは！表面利回りとのかい離に注意

不動産投資指標の1つ「実質利回り」とは、 前に解説しました不動産購入時・不動産運営時にかかる諸費用や手数料を加えた上で計算する利回りが 「実質利回り（ネット利回り）」です。

実質利回りは、より現実の不動産収支に近い金額を求めることができます。

• 実質利回りの計算法

実質利回りを計算する際は、空室率や突発的な修繕費、 月々のローン返済額、家賃収入にかかる所得税・住民税は無視します。

誰が購入しても同様にかかってくる部分だけで計算します。

不動産投資の実質利回りを求める式は以下の通りになります。

家賃収入（実質）＝（月額家賃−管理費等）×12ヶ月−固定資産税−都市計画税

物件価格（実質）＝購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士手数料＋登録免許税＋不動産取得税＋リフォーム費用（必要に応じて）

実質利回り（%）＝家賃収入(実質）÷物件価格（実質）100

事例の物件で計算していくと、

家賃収入（実賃）＝［月額家賃＋管理費]×12ヶ月−(固定資産税＋都市計画税)

• 区分マンションは諸費用が高い？

ちなみに、家賃収入から引かれる不動産経営にかかる諸費用は、 一棟マンションや戸建て賃貸より、区分所有のマンションの方が割合として大きくなる傾向にあります。

それは区分マンションが、家賃の額に関わらず一定の管理費が必要になるためです。 土地付き一棟マンションなや戸建て賃貸の物件の場合は、管理費や修繕設設立金は自分でコントロールできるため、 実質利回りの数字を良くすることが可能です。