不動産購入時の諸費用と税金-収益物件購入時のコスト

不動産投資購入時のコストについて「投資用不動産購入時の諸費用と税金」について紹介しています。

投資用不動産購入時の諸費用と税金-収益物件購入時のコストについて

先述した通り、不動産投資の表面利回りは計算が簡単で馴染みやすい数値です。

しかし、表面利回りは不動産購入の判断材料の1つに過ぎません。

実際に手元に入ってくる金額を把握するためには、 日々の運営にかかるコストや不動産取得時の諸費用・税金などを加味した 「実質利回り」を求める必要があります。

それは、不動産購入時、保有時、売却時に不動産特有の様々な税金や費用などの経費が発生します。 この諸経費を計算に入れておかないと想定していた利回りと 実際の収入とのギャップが生じることになります。

ここでは、不動産投資の実質利回り計算に必要な諸費用・手数料について解説します。

不動産購入に時必要な諸費用としては以下のものがあります。

  1. 不動産業者への仲介手数料
  2. 契約書に貼付する印紙税
  3. 登記時の司法書士手数料
  4. 登録免許税
  5. 不動産取得税

仲介手数料とは、不動産購入時に不動産会社へ支払う費用のことです。

仲介手数料の相場は、金額にもよりますが、 物件価格の3%+6万円が仲介手数料の相場になります。

例えば、2,800万円の物件を購入したなら 別途消費税がかかり、94.5万円になります。

印紙税とは、経済取引等に伴って契約書や領収書などの文書を作成した場合に、 印紙税法に基づきその文書に課税される税金です。

不動産購入時「不動産売買契約」に貼付する 収入印紙(印紙税)代も支払う必要があります。

2,800万円の物件を購入した場合、印紙税は1.5万円です。

印紙は郵便局や金券ショップなどで購入ができます。

なお、印紙税はそれ自体が税金なので消費税はかかりません。

司法書士手数料、登録免許税とは不動産を購入後、 土地や建物の所有権を売り主から買い主へ移転する必要があります。 具体的には、購入した不動産の権利を保全するために、 通常、所有権の「登記」が行われます。

その登記手続きをしてくれる司法書士に払う報酬が、司法書士手数料です。

司法書士手数料は、登記の種類や登記の数によっても変わります。

また、依頼する司法書士によって多少の差がありますが、 およそ10万円から20万円くらいが司法書士手数料の相場です。

登録免許税とは、会社や不動産などの登記をする場合に課せられる税金のことです。 不動産登記の場合、登記の内容によって税率が異なります。

不動産購入価格に対してではなく、 市町村が決めている「固定資産税評価額」に対して2%がかかってきます。

固定資産税評価額は、 不動産会社に問い合わせて確認します。

今回のケースでは2,800万円に対して評価額1,400万円、 それに2%をかけた28万円が登録免許税になります。

不動産取得税とはその名の通り不動産を取得した際に支払う税金のことです。

不動産取得税は物件購入後半年くらいに物件のある都道府県から納付書が送られてきます。

不動産評価額の4%とかなり大きな額になるので現金を残しておく必要があります。

事例の物件では、評価額1,400万円に対する4% (内訳:【土地】固定資産税評価額×1/2×3%+【建物】固定資産税評価額×3%)で56万円かかります。

不動産購入時のその他の費用としては、リフォーム代金や火災保険・地震保険がそれにあたります。

火災保険、地震保険に入った場合は、一括払いの場合には取得費用に上乗せして計算します。 分割払いの場合には家賃収入から差し引いて計算します。

銀行から融資を受けて購入する際には、不動産投資ローン事務手数料、 不動産投資ローン保証料なども不動産取得時の費用に含まれます。

上記の諸費用を合計すると、2,800万円の投資用不動産を購入した場合、およそ200万円が購入時にかかる諸費用となります。