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不動産投資を失敗させないために！知っておくべき3つの投資指標

不動産投資をする前に知っておくべき投資指標「不動産投資を失敗させないために知っておくべき3つの投資指標」について紹介しています。

不動産投資を失敗させないために知っておくべき3つの投資指標

不動産投資で利益を得るためには以下の3つの方法があります。

1つ目が「インカムゲイン」、つまり「家賃収入」です。家賃収入は不労所得です。いったん収益物件を貸してしまえば、後は自動的に家賃収入が得られます。

したがって皆さんが最も力を注ぐべきは「物件を購入して人に貸すまで」です。

不動産は購入から貸すまでが大変ですが、最初の苦労を乗り越えられれば、不労所得を得ることができるのです。

2つ目は「キャピタルゲイン」つまり、不動産を安く購入し高く売却し、売却益を得ることです。

サラリーマン大家さんの基本は家賃収入を得ることですが、不動産売却益もあわせて得られれば二重の利益が得られます。

高く売却できる物件に巡り合えたら二重の利益が得られます。高く売却できる物件の見分け方については次の章で解説します。

3つ目は「インカムゲインの応用」つまり、マンション数戸や1棟を保有購入します。そのうちの1戸や空室を自宅用にし、残りの部屋を賃貸に出します。

この方法は自宅用にするため、家賃の節約にもなります。

また、自分の保有物件の空室率を下げることにもなるので、不動産投資の1つの方法と言えます。

以上の3つの方法をどれだけ上手に効率的に実践できるかで、不動産投資における収益性が決まります。

そこで、大事になってくるのが「利回り」などの投資指標です。

利回りとは、預貯金をはじめ投資全般に使われる用語で、お金の増える率を表します。

いくらのお金を投資して、年に何%の収益が得られるかを表す数値のことで、以下の式から求められます。

利回り(%)＝年間収入÷取得価格×100

不動産投資の場合、利回りといっても複数存在します。

不動産投資において代表的な投資指標は「表面利回り」と「実質利回り」の2つです。

さらに利回りと同じく重要視される投資指標に「ROI」があります。

ROIを求めるには「キャッシュフロー」も知る必要があります。

不動産投資を行うには、表面利回り・実質利回りの計算が不可欠です。

また、融資を利用するのであればROIも計算する必要があります。

表面利回りは「グロス利回り」「想定利回り」「見込み利回り」という呼び方をされることもあります。

表面利回り(%)＝家賃収入÷物件価格×100

で算出できます。

購入時や日々の管理にかかってくる税金・諸費用などを一切含めていないので、表面利回りとは、実際に手元に入ってくるお金を正確に表す指標ではありません。

ただ、計算が手軽にできるため、よく使用される指標の1つです。

マイソクと呼ばれる不動産の販売資料や広告掲載されている利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。

表面利回りを計算

表面利回り＝家賃×12÷購入額

ただ、上記の表面利回り計算では実際の不動産収益の予測にはなりません。実際の不動産収益の予測を立てるには、以下の計算方法をおすすめします。

購入額＝家賃×12÷表面利回り