不動産の収益評価とは！債務超過にならないための不動産投資

不動産の収益評価とは

不動産の収益評価とは！債務超過にならないための不動産投資

収益評価とは

収益評価とは収益物件を運用することで どのくらいの収益（家賃収入）を得られるかで不動産価値を算出する評価方法です。

収益評価の計算式は銀行によって異なります。

一般的な収益評価の計算法

銀行の一般的な収益評価方法は、 収益物件の満室時の家賃の6から8割の金額と、 融資の返済額（現在の市場金利＋2から3%）を比べて、 家賃収入が多ければ安定した収益のある物件とみなし、 融資を行うというものです。

一般的な収益評価の計算例

計算例：年間家賃×80%＞金利6%の年間返済額

例えば、RC（法定対応年数47年）で築20年の収益物件価格が5,000万円、 年間家賃収入500万円（利回り10%）の 収益物件を8割の不動産投資ローン （借入金4,000万円）を組んで買いたい場合、 「家賃500万円×80%＝400万円」をまず計算します。

次に「金利6%」の年間返済額と比較します。

この場合、融資可能年数は最長27年になります。

借入額4000万円の場合、返済期間30年ならば返済額は年288万円となり、 ［400万円＞288万円]となり、融資は可能となります。

しかし、返済期間が15年ならば返済額は405万円なので[400万円＜405万円]となって、 融資額が減額されます。

評価方法が異なるため、他行なら融資可もあり得る

ただ、収益評価が低いために融資を断られた場合でも、 収益性の高い物件ならば、 収益評価を重視する他の銀行に持ち込めば融資を受けられる可能性が高いです。

しかし、そういった物件を購入すると、 バランスシート上で資産に対する負債の割合が大きくなり、 「債務超過」になる可能性があります。

債務超過とは所有している不動産の価値よりも、 借金の残高の方が大きい状態を指します。

債務超過になると

銀行は債務超過になっている人に対して、 次の融資をしてくれない可能性があります。

そのため収益評価に頼って物件を購入できるのは最初の1件目までで、 後が続かなくなります。

これに対しては、 フルローンではなく自己資金をある程度入れ、 収益評価と収支評価が両方高い物件を選ぶなどの工夫が必要となります。