不動産オーナーの節税対策

不動産投資に有利でかつ向いている人について「不動産オーナーの節税対策」について紹介しています。

不動産オーナーの節税対策

不動産投資の規模が大きくなったら、 不動産投資の節税テクニックとして、 青色専従者給与を利用しましょう。

青色専従者給与とは、保有している不動産が 「事業的規模」に達した場合「専従者(社員)」を雇うことができるようになり、 節税対策になります。

不動産投資においての事業的規模とは「5棟10室」 （一棟ものの物件を5棟か、区分所有を10室もっていること）が基準です。

この規模になると「青色専従者」を雇い、 給与を支払うことが認められます。

例えば、自分の家族を青色専従者にして青色専従者給与を支払えば、 不動産オーナーの所得額を押さえられ、節税対策になります。

収益物件をどんどん購入してき、 不動産投資の規模が大きくなったら、 さらなる節税方法として資産管理会社（プチカンパニー）を設立します。

つまり、法人化するのです。

法人化すると、家賃収入を設立した会社の収入にして、 自分はその法人から給料をもらうという形で、 法人と個人に所得を分散させれます。

法人化の目安としては、 収入が1,000万円を超える程度です。

税理士と協力しつつ最適な方法を探していくとよいでしょう。

また、法人化のメリットとして、 生計を共にする親族が所有している不動産を賃借している場合、 個人事業においては所得の分散を防ぐとの観点から、 親族に対して支払う賃料は必要経費として認められません。

一方、法人が支払う適正な賃料については、 法人において損金算入が認められますので 給与と同様に親族に所得を分散することが可能となり、 全体の税額を抑えることができます。

不動産を取得した時、売主に対して、 建物部分についての消費税を支払います。

この額は数10万から数100万にもなります。

支払った消費税を取り戻す裏技として 「消費税還付」があります。

本来、住居用の収益物件だけで不動産経営している不動産オーナーは、 税務署に消費税を納めなくてもいい「非課税事業者」ですが、 ここであえて「課税事業者」になります。

そうすると、不動産取得時に支払った消費税と、 税務署に納めるべき消費税の差額が生じ、 その差額を還付してもらえるというものです。

消費税還付の考え方は非常に専門的で、 消費税還付申請のタイミングもとても重要になってきます。

なので、消費税還付する際は税理士さんと相談して進めましょう。